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  • Foto del escritorRocío Lanzós

Los fraudes de doble venta de misma cosa a dos compradores distintos.

Nos encontramos con un defraudador que enajena una misma cosa a dos personas distintas, cobrando precio a ambas, a sabiendas que sólo una de ellas va a terminar consolidando su adquisición y que la otra se va a ver privada de los derechos que había adquirido o había creído adquirir. El quid de estos delitos es la determinación de cuál de las dos personas va a verse perjudicada.




Lo habitual es pensar que quien se va a ver perjudicado es el segundo adquirente (ya que como el vendedor ya transmitió la cosa al primer adquirente, la segunda transmisión sería nula por carecer de facultad de disposición). Sin embargo, las cosas no son tan sencillas: el modelo registral español puede amparar al segundo comprador si inscribe su compra en el Registro de la Propiedad antes que el primero. De este modo, el juego de la protección registral de la buena fe privaría del bien al primer adquirente y se lo asignaría al segundo adquirente. Por ello, el Código Penal en su artículo 251, hace una específica protección del patrimonio inmobiliario, necesaria para cubrir la especial vulnerabilidad del comprador durante la situación de pendencia que se da antes de la inscripción registral. Este delito establece que se castigará con la pena de prisión de uno a cuatro años a quien, atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenare, gravare o arrendare a otro, en perjuicio de éste o de tercero.


Claves de este delito:


DOLO del vendedor: El vendedor tiene que saber que no tiene la facultad de disposición.


IMPORTANTE:

Si erróneamente cree que la tiene, carecería de dolo con respecto al engaño. Ello puede darse en supuestos de cotitularidad, si uno de los comuneros cree tener la facultad de disposición él sólo;

o en casos en los que, por ejemplo, un vendedor considere erróneamente que, pese a no haberse pactado nada expresamente al respecto, el impago de una parte del precio aplazado le devuelve automáticamente sus derechos sobre el inmueble. Las situaciones de confusión sobre la titularidad se prestan a conductas en error, que deben ser consideradas atípicas en este punto.


PERJUICIO al comprador. La conducta típica tiene que ser un perjuicio patrimonial distinto al mero daño al contrato.


IMPORTANTE:

  • Lo punible no es no entregar el inmueble que se debe entregar (incumplimiento sólo relevante en plano civil), sino hacer una doble venta. Esto cobra especial importancia por cuanto el Derecho Civil español admite la validez de la venta de cosa ajena (siempre que no se realice con intención de defraudar a otro). Por ello, conductas que no se realicen “en perjuicio” de ninguno de los dos compradores son atípicas.

  • No se realizará el delito si el primer comprador no ha entregado precio alguno; o si ha habido pago, pero no existe ánimo de lucro ilícito por parte del “doble vendedor” (que puede ser demostrado por hechos anteriores como la comunicación de que se ha aceptado una oferta mejor y se le devolverá el dinero, o incluso posteriores, como, por ejemplo, la devolución espontánea del dinero tras la segunda venta).



Toda segunda venta de un mismo bien (sea real o aparente) determina la insolvencia (al menos parcial) del vendedor y frustra un derecho acordado al primer comprador. El Tribunal Supremo ha interpretado que esta figura comprende en su contenido injusto la ilicitud de un alzamiento de bienes específico, por ello contempla que con el art. 251 CP concurre un concurso de normas con el delito de insolvencia punible del artículo 257 CP. Este concurso de normas es resuelto por el artículo 8.3º CP a favor del primero, dado que el contenido de ilicitud del alzamiento ya está contenido en el de doble venta, EXCEPTO que existan más perjudicados que el primer comprador. En este último caso, la ilicitud del hecho sufre un incremento que justifica apreciar un concurso ideal, que, por tanto la pena aplicada será la que sea del delito más grave, la del alzamiento.

 

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